Las reglas de California para compradores y vendedores de viviendas están cambiando: lo que debe saber

La industria de bienes raíces se disponía a implementar nuevas reglas el sábado que cambiarán lo que se les paga a los agentes por la venta de una casa, y quién les paga.

Los cambios surgen de un acuerdo anunciado en marzo por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios sobre cómo se fijan las comisiones.

Por lo general, un vendedor utiliza el producto de su venta para pagar una comisión del 5% al ​​6% al agente de venta, quien ofrecerá la mitad de esa comisión a los agentes del comprador. (Estos honorarios, dicen los agentes inmobiliarios, no son inamovibles y siempre han sido negociables).

Pero esta primavera, un juez federal dictaminó que la NAR había conspirado para inflar artificialmente las comisiones al exigir a los agentes del vendedor que ofrecieran una compensación al corredor del comprador para que incluyera sus casas en los servicios de listado múltiple afiliados a la NAR, o MLS, sus bases de datos privadas de casas para venta.

A partir del 17 de agosto, las comisiones cambiarán y un comprador no puede dar por sentado que el vendedor se hará cargo de los honorarios de su agente. Esto es lo que necesita saber:

¿Cómo afectará esto a los vendedores?

Al igual que antes, los vendedores firmarán un acuerdo con su agente de venta, estableciendo su comisión.

Un agente de cotización aún puede ofrecerle al agente del comprador una parte de sus honorarios, pero no puede anunciar esos detalles de compensación en el MLS. Pueden anunciarlos en otros lugares, por ejemplo, en el sitio web de su corretaje, por teléfono o en persona.

Esto tiene como objetivo evitar que los agentes compradores dirijan a sus clientes exclusivamente hacia casas donde obtendrían un pago mayor.

Entonces, ¿significa esto que los vendedores no tienen que ofrecer compensación al agente del comprador?

No lo hacen. Pero muchos agentes inmobiliarios del Área de la Bahía dicen que aún así lo recomendarán.

“Ofrecer una compensación al agente del comprador será simplemente otra parte de los gastos de marketing del vendedor”, dijo Tammie Peters, agente de bienes raíces con sede en Los Gatos y miembro de la junta directiva de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Silicon Valley. “Si no se ofrece ninguna compensación, lo más probable es que haya menos ojos puestos en la casa del vendedor”.

La temperatura del mercado inmobiliario también puede influir en la decisión del vendedor sobre si ofrecer una compensación; en mercados calientes, donde las propiedades reciben múltiples ofertas, puede que no tenga sentido. Pero en mercados más lentos, donde los vendedores tienen que bajar los precios, puede ayudar a atraer más compradores.

¿Qué cambios para los compradores?

En el sistema anterior, en el que los vendedores cubrían las comisiones la mayor parte del tiempo, se podría haber perdonado a los compradores por pensar que sus agentes llegaban gratis.

Ya no.

Ahora, los compradores tendrán que firmar un contrato escrito en el que acuerden cuánto se le pagará a su agente antes de que puedan recorrer una propiedad juntos. Este acuerdo deja a los compradores en apuros si el vendedor no ofrece ninguna compensación al agente del comprador.

Si un vendedor acepta cubrir sus costos, el corredor del comprador no puede recibir una compensación superior a la cantidad especificada en el contrato del comprador. Tomemos, por ejemplo, un comprador que acepta pagar una comisión del 2,5% a su agente. Si el agente del listado ofrece una comisión del 3%, el agente del comprador sólo puede cobrar el 2,5%.

Los acuerdos especificarán el tipo de trabajo que realiza un agente en nombre de su cliente.

“Los agentes tendrán que demostrar su valor”, dijo Tricia Thomas, directora ejecutiva de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Bay East. “Ahora el vendedor y el comprador tienen total transparencia en la transacción”.

¿Qué pasa si el agente de un vendedor no ofrece comisión al corredor del comprador?

Corresponderá al comprador aportar el dinero para pagarle a su agente.

A los agentes del Área de la Bahía les preocupa que esto pueda terminar perjudicando a los compradores de vivienda por primera vez, quienes ya pueden tener dificultades para conseguir el dinero en efectivo para un pago inicial del 20% de una vivienda, y mucho menos el dinero para pagar la representación, especialmente en medio de los crecientes precios de venta y inventario bajo.

Si un comprador se queda sin representación, ¿podría eso abaratar la vivienda?

Algunos compradores suponen que si vienen sin representación, deberían poder reducir el precio en la cantidad que pagarían a su agente, alrededor del 3%, porque las tarifas serían más bajas.

No necesariamente. Algunos contratos negociados entre vendedores y agentes de venta incluyen disposiciones para pagar una comisión más alta en caso de que un comprador no tenga representación.

“La premisa detrás de esto es que hay más trabajo para el agente de cotización”, dijo Peters.

¿Cómo podrían estos cambios transformar la industria?

Los agentes inmobiliarios están esperando a ver cómo se manifiestan estos cambios en los próximos meses.